فروش آپارتمان کمتر از 3 سال از مالکیت. خرید و فروش آپارتمان. آپارتمان برای فروش

عنوان شناخته شده است، درآمد از فروش آپارتمان های فیزیکی افراد مشمول مالیات بر درآمد شخصی - مالیات بر درآمد افراد. هنگام خرید و فروش در خاک فدراسیون روسیه، آن را در تمام موارد باید به بودجه روسیه پرداخت می شود، حتی اگر معامله شهروندان دیگر کشورها متعهد است.

معرفی به حوزه معاملات حقوقی است بنابراین متنوع و اشباع شده، که می تواند توصیف تنها قابل چندگانه است. این همان مقاله به دنبال یک هدف بسیار باریک: به فاش کردن برخی از ویژگی های شهروندان از فروش آپارتمان، اگر ملک را در اختیار خود کمتر از سه سال باقی مانده است.

از نقطه نظر قانونی، دوره پیش مالکیت خانه قبل از فروش اصل با توجه به ارزیابی های مختلف از پایه مالیاتی. چنین سابقه عجیب و غریب به قوانین روسیه است. در ایالات متحده، به عنوان مثال، چنین معامله است که در همه مشمول مالیات نیست (که این یکی از دلایل در سال 2007 آغاز شد، بحران املاک و مستغلات؟)، غرب اروپا، در مقابل، یک روش سخت تر نشان می دهد. کد مالیاتی خود را. 17.1 هنری است. 217 به طور بالقوه معاف از مالیات بر درآمد اکثریت قریب به اتفاق از روس ها - صاحبان املاک که تا به مدت سه سال یا بیشتر.

با این حال، حداقل همان طول کد مالیاتی مالکیت (ماده 208 ص 1، ص 5) امن وضعیت حقوقی زمانی که یک فروش آپارتمان مشمول مالیات است. کمتر از 3 سال از مالکیت مستلزم دو گزینه برای تعیین میزان مالیات بر درآمد (PIT)، هر دو - در نرخ 13٪ در فروش آپارتمان ها، که بعدا در نظر گرفته خواهد شد. در ضمن، در فرانسه مالیات بسیار شدیدتر شده است. وجود دارد، در فروش آپارتمان در سال پس از خرید خود را از درآمد به بودجه را به یک سوم از ارزش خود را بالغ خواهد شد.

دلیل اقتصادی برای تمایز

چرا دولت یک رویکرد بسیار متفاوت در تعیین پایه مالیاتی، در نظر گرفتن نقطه عطفی مانند شاخص به ظاهر غیر اقتصادی مانند تصدی نشان می دهد؟ چرا مقامات مالیاتی به عنوان یک دوره معیار از سه سال گرفته شده است؟

این است که بسیار سود آور تر برای صاحب آپارتمان، اگر بود که کافی نیست، منتظر بیش از سه سال، و سپس فروش خواهد به خرید یکی از جدید، ترک همه پول به خود. در واقع، "کلاسیک" چون مالک. اما در یکی دیگر از فکر می کند سفته بازان املاک و مستغلات. برای او، خرید و فروش آپارتمان - کسب و کار. از طریق کد مالیاتی دولت روسیه نه تنها محدود سودآوری چنین حدس و گمان، بلکه حفظ یک رکورد، در همان زمان جذب بودجه بودجه.

گزینه های مالیاتی

"کوتاه مدت" مالک حق را انتخاب کنید، با صرفه تر برای او به در مالیات بر درآمد (PIT) فروش آپارتمان مشمول مالیات شود، است. کمتر از 3 سال از مالکیت - مدت قانونی دو راه برای تعریف پایه مالیاتی در این وضعیت تعریف می کند. همانطور که قبلا ذکر شد، نرخ مالیات در هر دو مورد 13٪ است.

اولین گزینه خواهد بود مشمول مالیات بر درآمد خالص از صاحب عنوان تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش. به عنوان مثال، مالک خریداری آپارتمان برای $ 1.4 میلیون. ماساژ.، و به فروش می رسد برای $ 1.9 میلیون. ماساژ. درآمد خالص از صاحب 0.5 میلیون. RUB این فروش آپارتمان ارائه شده است. کمتر از 3 سال از مالکیت - شرایط است که باعث کاهش سود در میزان مالیات (1900 - 1400) * 13٪ = 65 هزار روبل ..

در تجسم دوم، اگر آپارتمان در مالکیت رایگان کردم تا، پایه مالیاتی از قیمت فروش آن کاهش 1 میلیون روبل (ماده 220 بند 1، ص 1 از قانون مالیات) می باشد. روسیه خدمات مالیاتی فدرال № نامه ED-4-3 / 13578 از 2013/07/25، از تدوین روش برای تعیین میزان کسر از پایه مالیاتی از درآمد خالص.

فرض کنید که درآمد حاصل از فروش آپارتمان به مبلغ 1.7 میلیون. روبل. مالک، که آن را به فروش می رسد، باید به مقدار بودجه (1700 - 1000) پرداخت * 13٪ = 91 هزار روبل ..

یکی دیگر از کسر گزینه از پایه مالیاتی

در شرایطی که صاحبخانه در امکانات تعمیر آن در بیش از 1 میلیون سرمایه گذاری. ماساژ.، خرید و فروش آپارتمان برای او ممکن است با استفاده های دیگر از کاهش پایه مالیاتی همراه است. توجه به هنر. 220 از قانون مالیات، او حق دارد به منظور کاهش مقدار مبلغ دریافت بر روی هزینه های واقعی تحقق و مستند است.

چه چیز باعث "بهینه سازی مالیاتی" غیرقانونی

متاسفانه، آن اتفاق می افتد که صاحبان آپارتمان ها در تبانی با املاک و مستغلات و خریداران عمدا دست کم گرفتن قیمت بازار خود، اغلب به طور غیر قانونی "بهینه سازی" کسر مالیات است. این بدان معنی برای داجرز؟ مقامات مالیاتی، تعیین اینکه آیا کم شمردن حق به دادگاه به منظور شکستن معامله - برای بازگشت به صاحب آپارتمان. علاوه بر این، دفتر اسناد رسمی کافی حق امتناع از ثبت نام یک قرارداد فروش است.

رزیدنت - غیر مقیم

نرخ مالیات بالا برای ساکنان معتبر هستند، که شده است، برای افرادی که در خاک روسیه برای 183 روز سال زندگی می کنند. اکثریت مطلق در میان آنها شهروندان روسیه را تشکیل می دهند.

از سوی دیگر، نگه دارید و دور از اموال مانند آپارتمان ها و افراد غیر مقیم هستند - خارجی ها و شهروندان روسی زندگی عمدتا در خارج از کشور. برای آنها، فروش آپارتمان است که در یک نرخ بالاتر مشمول مالیات، بیش از دو برابر بزرگ: 30٪. و برای افراد غیر مقیم از دوره سه ساله قانون مالیاتی به حتی ذکر نشده است. بگو بیشتر، بدون توجه به چند بار آنها را به یک خانه تعلق ندارد: سه سال یا پانزده یا بیست سال، نرخ مالیات بدون تغییر باقی مانده است. بیایید می گویند، آپارتمان برای 5.0 میلیون خریداری شد. ماساژ.، سپس آن را به یک غیر مقیم به فروش می رسد برای 6،5 میلیون. ماساژ. در این مورد، میزان مالیات بر درآمد (PIT)، که باید به بودجه یک غیر مقیم پرداخت می شود، خواهد بود (6500-5000) * 30٪ = 450 هزار روبل ..

ساعت کسب مالکیت

همانطور که مشاهده می، برای یک دوره میدان رو در اختیار است قدر از مالیات قابل پرداخت تعیین زمانی که یک آپارتمان برای فروش وجود دارد. کمتر از 3 سال از مالکیت به عنوان سه سال تقویم، و همچنین به عنوان 36 ماه با شروع با یک تاریخ قطعی مشخص نشده است. چه شرایطی در زمان کسب حقوق مالکیت تعیین میشود؟ در مورد که در آن با استفاده از خصوصی سازی به دست آورد، از امضای یک سند هدیه، فروش، داد و ستد کالا، اجاره به عنوان غرامت برای خانه تخریب، لحظه ای از وقوع مرجع از این حق از تاریخ گواهی ثبت نام از مالکیت است.

نقطه شروع برای دستیابی به حقوق دریافت کننده ارث مرگ مورث است. مالک تعاونی مسکن می تواند خود را به یک استاد از آن تنها در روز پرداخت نهایی واحد پاسخ.

بنابراین، فروش آپارتمان به عنوان یک معامله است که همیشه متناسب با زمان وقوع مالکیت.

توضیح: این فقط در مورد آپارتمان نیست

توسط آپارتمان ها، در استفاده از مالیات بر درآمد افراد، زمانی که آنها به فروش می رسد به عنوان کلبه، خانه باغ، ویلا، قطعه زمین برای ساخت و ساز، اتاق در آپارتمان، دومی برابر دانسته - تنها طیف (اصطلاح حقوقی)، است که، داشتن تعداد، برای مثال: №1 آپارتمان اتاق №7. این قابل درک است که خرید و فروش آپارتمان - استاندارد قانونی است. همه از نرخ مالیات املاک و مستغلات بالا قابل اجرا، در حال حاضر توسط ما ذکر شده است.

اما اگر اتاق ثبت نشده باشد، هر تحت شماره خود، آن را کاملا ممکن است که، به شرح زیر است. به عنوان مثال، در آپارتمان 4 اتاق، هر کدام از آنها یک فرد. سپس آنها تمام اتاق خود، هر کدام حدود 1.0 میلیون روبل فروخته می شود. مقامات مالیاتی نشان می دهد که در چنین شرایطی، ارزش تمام آپارتمان ها خلاصه برای تعیین قیمت کل فروش. در این مورد، فروش آپارتمان به شرح زیر خواهد بود موضوع به مالیات بر درآمد شخصی: (4 * 1000-1000) * 13٪ = 390 هزار روبل .. هر فروشنده به مالیات بر درآمد پرداخت به عنوان ¼ از مقدار کل انباشته 390: 4 = 97،5 هزار روبل ..

پیدا کردن یک آپارتمان برای خرید - یک مشکل است؟

جستجو "حق" برای خرید یک آپارتمان - سخت. در نگاه اول، بازار مسکن کامل است از طرح های پیشنهادی در ارائه انواع. با این حال، اگر شما واقعا شروع به تماس تا افراد، خیلی زود شما را پیدا خواهد کرد که بازگردد و سپس: آنها در هیچ عجله برای تماس با شماره خانه، که در آن آپارتمان واقع است. این به این معنی است که شما یک مکالمه مداوم با واسطه بازار مسکن، که شده است، با املاک و مستغلات. خریداران اغلب در علاقه مند است که فروش آپارتمان از صاحبان. اما آیا این قابل توجیه است؟

از یک طرف، البته، به خوبی، که بازار مسکن ساخته می شود، و حرفه ای وجود دارد. این افراد مرتکب معامله، از طرح های غیر قانونی که ممکن است به خروج بیشتر آن منجر شود محافظت می کند. البته، برای این ایمنی را مجبور به پرداخت میانجی - آژانس املاک و مستغلات. در اینجا برخی از قیمت های نمونه برای "آرامش ذهن" عبارتند از: ممیزی قانونی بودن معامله - از 10 هزار ماساژ؛ ثبت نام از حقوق مالکیت مسکن - .. 15 هزار روبل، "کلید در دست معامله" - از 20 هزار روبل .. در واقع، برخی از احساس که مردم روزانه با سمت قانونی از معامله همراه نیست اشاره به معاملات ملکی وجود دارد.

جستجوی مستقل آپارتمان

با این حال، یک دسته بندی خاص از سواد قانونی از شهروندان هنوز هم توسط این فرصت را به خود جلب برای ذخیره پول، ساخت این معامله بدون خدمات ملکی. آپارتمان برای فروش توسط صاحبان نادر بیشتر در بازار، باید آن را جستجو کرد. ساده ترین راه برای جلب توجه به خرید آپارتمان در بازار اولیه، این است که، از سازنده. در همان زمان، به منظور جلوگیری از سوء تفاهم، ما باید در ابتدا پیدا کردن به اموال چه کلاس متعلق به در دست ساخت و یا خانه ساخته شده است: VIP-، klassik- یا کلاس اقتصاد. این را می توان با استفاده از روش زایمان (کلید در دست و یا در زیر samootdelku)، منطقه آپارتمان مسکن سهام، با توجه به غلبه آپارتمان چند اتاق در آن تعیین می شود. پیدا کردن آنچه که توسعه دهندگان در حال ساخت مسکن در شهرستان شما. و جو در مورد شهرت خود را و "سابقه."

آپارتمان برای فروش توسط صاحبان بازار مسکن ثانویه، به عنوان ذکر شده، نادر است. اما علاقه مندان به پیدا کردن آن قلب از دست دادن نیست: "زیر خط" قبل از اینکه شما صدها بار وارد و به روز رسانی اطلاعات سایت AVITO، اغلب در جستجو از چند روز طول می کشد، خرید روزنامه ها با تبلیغات، تماس بگیرید تا تعداد تبلیغات و صاحبان ...

با این حال، این واقعیت نیست که "یاب از موفق" خریداران خانه با علاقه صاحب آن بیش از قیمت بازار از مقدار که می توانست به او به مسکن گرفته overpay نیست. این هیچ راز که صاحبان آپارتمان اغلب قیمت خود را دست بالا گرفتن. با این حال، برای "مشتریان واقعی" فروش ثانویه آپارتمان - همچنین دیپلم ترکی.

اگر ما تصمیم به خرید یک آپارتمان در شهرستان "خارجی"، مردم محتاط در این شرایط ترجیح می دهند به عمل فقط از طریق یک واسطه، اما نه توسط خودتان. در حالی که به حداقل رساندن احتمال ممکن "شگفتی".

اقدام قانونی در هنگام خرید یک آپارتمان

تاکید به بررسی ویژگی های قانون مالیات، با در نظر گرفتن اقامت، نرخ مالیات حمایتی، منتقل خالص مالیات بر فروش از آپارتمان، در تشریفات قانونی صرفا از معامله.

بیایید با خرید یک آپارتمان شروع، چرا که آن را اولین ذینفع مرحله است. به نوبه خود شامل سه بلوک عمل.

در ابتدا، خریدار چک اسناد و فروشنده باید قرارداد اولیه را امضا کنید.

سپس (اگر معامله می گیرد در بازار ثانویه) امضا قرارداد از خود بیگانگی. در مورد که در آن روند خرید یک آپارتمان در یک ساختمان جدید (بازار اولیه) موضوع امضا به گزارش پذیرش (شاید به جای - یک توافق اولیه، که تنظیم سپرده سرمایه گذاری، ساخت و ساز به اشتراک گذاشته، ساخت و ساز بر اساس سهم).

آخرین مرحله - ثبت نام دولت از معامله. ضروری است برای خریدار با دقت انجام تمام این مراحل. با توجه ویژه سزاوار موارد زمانی که ساخته شده فروش فوری آپارتمان.

نشانه هایی از تقلب

کلاهبرداران معمولا تلاش برای ایجاد روند فروش بیهوده، سعی در پنهان کردن جزئیات مهم است. اگر این حوادث آغاز به اتفاق، و فروشنده در تلاش است تا شما عجله، دریغ نکنید به قطع به شدت همکاری و به او بگویید: "خداحافظ" - آن را به شما از هزینه های محافظت می کند.

همانطور که می دانید، پول دوست سکوت. با دقت بخوانید قرارداد فروش اصلی، یک دفتر اسناد رسمی ثبت شده است. حتی اگر شما قبلا معاهده پیش نویس خرید نمونه و فروش آپارتمان خود را کسر خواهد شد. هوشیار باشید - به خصوص در رابطه با متن نهایی چاپ شده توسط دفتر اسناد رسمی.

توافق اولیه

در مرحله اول، خریدار قیمت مشخص در ابتدا، و سپس به بررسی کامل از بسته فروش اسناد. خریدار باید بررسی tehharakteristiku (فرم №7)، ثبت نام از مستاجران در آپارتمان را مشاهده کنید، یک سند اعطای حق مالکیت به آن (قرارداد فروش، خصوصی سازی، کمک های مالی).

در جزئیات، بسته از اسناد برای خرید به مدارک زیر را تکمیل شود:

- بیانیه ای که در ثبت نام دولت از آپارتمان ها؛

- قرارداد فروش (برای آن هستند با زمان بندی فروش یک آپارتمان تعیین می شود)؛

- اسناد BTI - توضیح و طرح مرحله به مرحله از آپارتمان.

- کپی از سند پاسپورت متقاضی؛

- دریافت پرداخت.

اجازه دهید از بازار ثانویه شروع می شود. ما باید توجه خاص به احتمال در آینده از موقعیت های مختلف مشکل پرداخت. این اشاره به روشن زیر از شرایط:

- آیا به فروش ملک در بازداشت؛

- آیا همه ورثه از پیش گرفته خواهد شد - برای رضایت فروش؛

- آیا حقوق افراد در آپارتمان زندگی نقض نکرده است.

در بازار اصلی از توسعه دهنده املاک و مستغلات ساخته فروش آپارتمان. چه مدارکی در این مورد نیاز است؟ توجه به برنامه ساخت و ساز، زمانی که آپارتمان مهلت برنامه ریزی در عمل. در همان زمان باید تفاوت معنی داری با درجه ای از آمادگی جسم برای تحویل بدون وجود داشته باشد. پرس و جو در مورد اعتبار کسب و کار سازمان سازنده، آیا وجود دارد "بر وجدان او،" ساخت و ساز بلند مدت است. اسناد بیشتر کنترل نشان:

- ثبت نام دولت از اجاره ساختمان زمین (احتمالا مالکیت آن)؛

- توسعه حق ساخت؛

- توافق در جمع آوری پول، قرارداد سرمایه گذاری؛

- طرح از آپارتمان ها.

برای درک بهتر با فروشنده، مطلوب آن است که برای به دست آوردن از او یک اطلاعات تماس با قابل اعتماد (به معنی آنلاین)، و همچنین به صورت خوراکی مذاکره با او تاریخ آزمایشی آپارتمان فروش، با توجه به بی عجله، عملکرد با کیفیت از تمام مراحل آن.

قرارداد بیگانگی یا عمل دریافت و انتقال به عنوان مرحله دوم خرید یک آپارتمان

امضای قرارداد خرید: تنها پس از یک آزمون کیفی اولیه را می توان در مرحله دوم از خرید گرفته شده است. این مهم نیست که آیا در حال حاضر دفتر اسناد رسمی در امضای این پیمان، با این حال، لزوما نیاز به یک عمل پذیرش و انتقال و یا بیگانگی از قرارداد، امضا شده در مرحله اول است.

ما توجه شما را جلب جزئیات فنی: قرارداد خود بیگانگی قیمت فروش یک آپارتمان مشخص، آن است - یک جزء برای محاسبه پایه مالیاتی - مالیات بر درآمد شخصی در فروش آپارتمان.

تاریخ انتقال واقعی آپارتمان - قراردادی در طبیعت، آن را می توانید (با توافق از فروشنده و خریدار) به طور متناوب انتخاب شود:

- به عنوان لحظه ای از امضای قرارداد فروش.

- ارتباط با ثبت نام دولت؛

- کسب گواهی عنوان به آپارتمان.

نتیجه

تجزیه و تحلیل بازار مسکن روسیه نشان می دهد برخی از روندهای مثبت. این اذعان هوش خود، به ویژه استاد دانشگاه. پلخانف گنادی Moiseevich Sternik. در مرحله اول، به نتایج ملموس سیاست های دولت کنترل قیمت.

در دراز مدت است، تثبیت تدریجی قیمت با جهت گیری به سطح پیش از بحران خود را واقعا مقرون به توجیه وجود دارد. به طور خلاصه یک گرایش به رکود (به معنی نوسان قیمت در سراسر متوسط +/- 2.5٪) وجود دارد. در ارزیابی از آپارتمان ها را تحت تاثیر قرار ثبات نرخ ارز: در حال حاضر به عادت کرده اند، که قیمت های خود بودند "روبل". تا حد زیادی فعال وام مسکن بازار مسکن. به عنوان مثال، در سال 2012 جمعیت از وام های رهنی به ارزش بیش از 1.0 تریلیون. مالش.

با این حال، جدا از این است که قطعا حرکت مثبت نسبت به ایمنی از بازار املاک و مستغلات، باید توجه داشت خطرات مرتبط با خرید آپارتمان بدون واسطه. اغلب، غیر حرفه ای انجام تفاوت های ظریف از خرید و فروش آپارتمان خاصی را نمی دانند. در واژگان از متخصصان چنین معاملات به عنوان "آسیب پذیر" می گویند. با در نظر گرفتن اهمیت حیاتی انطباق با جنبه های قانونی خرید و فروش شدت توصیه می شود برای تماس با یک متخصص املاک و مستغلات. این که آیا آن است که فروش یک آپارتمان، کمتر از 3 سال از مطیع در اموال، هر گونه خرید و فروش مسکن، مراقبت متخصصان پرداخت خواهد شد در چند ده برابر کمتر از خطر از دست دادن مستقیم کار می کند.