رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات و کسب و کار. استفاده از رویکرد درآمد

رویکرد درآمد ترکیبی کامل از روش های ارزیابی در ارزش املاک، ملک و سازمان، کسب و کار خود، که در آن هزینه تعیین شده است تبدیل منافع اقتصادی که در آینده انتظار می رود ساخته شده است. مبانی نظری این رویکرد کاملا قانع کننده است. ارزش سرمایه گذاری به ارزش منافع آتی در حال حاضر، که در نرخ بازدهی است که بازتابی از ریسک سرمایه گذاری با تخفیف است.

این معقول و مناسب است برای هر مورد استفاده در تولید و فروش اموال از کسب و کار شی موجود، و همچنین به عنوان کسب و کار خود را ارائه بازده مثبت است. قدر از خطرات ناشی از سرمایه گذاری در کسب و کار توسط برآورد نشان نرخ تنزیل. در یک نقش است که در شرایط اقتصادی، در حال حاضر می ایستد نرخ بازده مورد نیاز سرمایه گذاران در سرمایه، سرمایه گذاری در سطح قابل مقایسه از اشیاء سرمایه گذاری خطر، و یا آن را به نرخ بازده سرمایه گذاری جایگزین با خطر قابل مقایسه در زمان ارزیابی است.

ویژگی های

استفاده از روش درآمد در عمل کاملا یک کار دشوار است، از آن لازم است به ارزیابی هر از عوامل مهم هزینه - نرخ بازده و سود. هنگام ارزیابی شرکت ها با استفاده از این تکنیک ها، شما نیاز به مطمئن شوید که به انجام تجزیه و تحلیل کامل از تمام عناصر کلیدی، از جمله هزینه های گردش مالی این شرکت، که تاثیر مستقیم بر سود، هزینه ها و خطرات است که توسط هر یک از اعضای فرد ایجاد شده است.

رویکرد درآمد به ارزش نهادن به یک کسب و کار است اغلب استفاده می شود. به عنوان مثال، در مورد تصاحب و یا ادغام، پس از این روش بسیار بیشتر از هزینه و یا بازار استفاده می شود. سرمایه پیوست خریدار در حال حاضر با این انتظار که جریان نقدی خالص در آینده دریافت شود، که می تواند در نظر گرفته شود تضمین شده، به عنوان آنها توسط خطرات خاص مشخص ساخته شده است. رویکرد درآمد برای ارزیابی این عوامل اصلی ارزش در آن، برای استفاده از رویکرد مبتنی بر بازار به طور معمول نیاز نسبت قیمت درآمد، و یا برخی دیگر تقسیم عددی بر مضرب درآمد مشابه برای یک دوره گذشته نگر، بدون در نظر گرفتن آینده است.

برای تقسیم عددی بر مضرب بازار صفات مشخصه مانند ناامنی، و ناتوانی در ارائه مراقبت همان است که می تواند تحت شرایط با استفاده از روش درآمد به پیش بینی درآمد آینده و میزان تخفیف به دست آورد. به عنوان مثال، نسبت "قیمت درآمد"، است که برای یک سال استفاده می شود، اجازه نمی دهد که به منعکس کننده به اندازه کافی تغییرات مورد انتظار در سال های آینده است. مناسب استفاده از ضرایب یک فرصت برای نشان دادن تنظیمات کلی از سرمایه گذاران فراهم می کند، آنها اغلب فروشندگان و یا منابع صنعت نقل قول.

استفاده از

در تجزیه و تحلیل و حفاظت نیازها، و اطلاعات مربوط به بودجه شرکت، که نیروهای به ایجاد تغییرات و توسعه تاثیر مالی از طرح ایجاد، پیش بینی و جملات اساسی. رویکرد درآمد به ارزیابی یک کسب و کار اجازه می دهد تا شما به اندازه گیری تمام مفروضات که آیا مزایای خاصی از جذب به عنوان یک نتیجه از رشد درآمد وجود دارد مربوط، کاهش هزینه ها، بهبود فرآیندهای یا کاهش هزینه های حروف کوچک. با این رویکرد ممکن است برای اندازه گیری و بحث در مورد همه چیز. علاوه بر این، می توان آن را برای تعیین زمان شروع مزایای مورد انتظار، و همچنین برای نشان دادن روند کاهش هزینه های شرکت به حدی که، به عنوان جنبش از مزایای در آینده ای دور تر وجود دارد استفاده می شود.

با استفاده از روش درآمد فراهم می کند برای هر دو خریداران و فروشندگان این فرصت را برای تعیین ارزش منصفانه و بازاری از شرکت، و همچنین به عنوان ارزش سرمایه گذاری خود را برای یک یا چند خریداران استراتژیک است. اگر این تفاوت است که به وضوح به اندازه کافی نمایش داده شده، خریداران و فروشندگان به راحتی می توانید از مزایای از هم افزایی شناسایی و راه حل های آموزنده.

هنگامی که با استفاده از روش درآمد به ارزش نهادن به یک کسب و کار، شما باید به خاطر داشته باشید که هزینه محاسبه شامل هزینه تمام اموال است که در این دوره از اقدام مستقیم استفاده می شود. به عنوان بخشی از رویکرد، روش های مختلفی برای تخمین وجود دارد، بیشتر مورد توجه هستند. به طور خاص، این روش ها روش درآمد قابل اجرا: حروف بزرگ و جریان نقدی تنزیل شده. شما می توانید آنها را در جزئیات بیشتری را مشاهده کنید.

روش

با استفاده از روش سرمایه گذاری از جریان های نقدی ارزش شرکت ها شناسایی شده است، بسته به جریان های نقدی توسط پتانسیل اموال شرکت تولید می شود. جریان نقدی کسب و کار یا شرکت به عنوان یک کل - تفاوت بین تمام سرمایه و جریان وجوه در یک دوره صورتحساب است. معمولا برای دوره محاسبه یک سال استفاده می شود. روش است برای تبدیل سطح نماینده از جریان انتظار می رود از پول را در ارزش فعلی با تقسیم مقدار جریان کل برای نرخ سرمایه به تصویب رسید. در این مورد، جریان درآمد مناسب، با برخی از تنظیمات.

برای استفاده از روش مرسوم مورد استفاده برای محاسبه جریان های نقدی علاوه بر سود خالص (پس از کسر مالیات محاسبه می شود) هزینه های غیر نقدی برای تعیین ارزش مطلق از جریان نقدی برای سرمایه گذاری. این روش محاسبه را می توان در مقایسه با محاسبه جریان نقدی آزاد، که به عنوان یک علاوه بر مورد نیاز سرمایه گذاری و نیاز به دوباره پر کردن سرمایه ثبت شده ساده تر، قابل مذاکره است.

تنزیل جریان های نقدی

این روش اساسا تنها در جریان های نقدی انتظار می رود، که توسط خود شرکت تولید است. تفاوت مشخصه بین آن شامل در این واقعیت است که هزینه مورد نیاز برای محاسبه نمره تعیین یک جریان نقدی سطح نماینده. این روش در کشورهای توسعه یافته به طور گسترده استفاده با توجه به این واقعیت است که می توان آن را به حساب برای همه از چشم انداز استفاده می شود. جریان نقدی به طور کلی به مجموع برابر است از درآمد خالص و استهلاک، افزایش تفریق خالص سرمایه در گردش و هزینه های سرمایه سرمایه گذاری ارائه شده است.

شرایط زیر برای استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده:

• دلیلی برای این باور است که جریان نقدی آینده خواهد بود سطوح مختلف در حال حاضر، این است که، ما در حال صحبت کردن در مورد در حال توسعه شرکت وجود دارد؛
• آزادی عمل برای ارزیابی معنی دار جریان نقدی آینده با استفاده از یک کسب و کار یا املاک تجاری وجود دارد.
• شی است که به ساخت یک گام کامل و یا جزئی.
• Enterprise یک استفاده از مخلوط ارزش های بزرگ تجاری است.

رویکرد درآمد به ارزیابی ملک با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده بهترین است، اما استفاده از آن بسیار دشوار است. برآوردهای که بدون استفاده از این روش برای تولید غیر ممکن وجود دارد. این خدمات عبارتند از توسعه یک پروژه سرمایه گذاری با ارزیابی های بعدی آن است.

مزایای استفاده از این روش تنزیل

اگر شما روش درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات و یا کسب و کار تمرین به روش تنزیل، ممکن است به شناسایی برخی از مزایای اصلی. اول از همه ما در حال صحبت کردن در مورد آنچه که سود آینده کسب و کار به طور مستقیم به حساب تنها هزینه های عملیاتی مورد انتظار برای تولید محصولات با فروش های بعدی آن، و سرمایه گذاری های آینده در ارتباط با نگهداری و توسعه ظرفیت های تولید و تجارت، به طور غیر مستقیم از طریق فعلی خود منعکس شده در سود پیش بینی استهلاک.

نکات مهم

بررسی رویکرد درآمد با عدم سود و زیان به عنوان شاخص سرمایه گذاری محاسبه است پس از تنظیم برای این واقعیت است که سود یک شاخص حسابداری است انجام، بنابراین در طول عملیات به دستکاری قابل توجهی قرار گرفته است.

روش جریان نقدی تنزیل شده شامل سه گروه از مدل های:

• سود سهام با تخفیف.
• درآمد باقی مانده؛
• جریان های نقدی تنزیل شده است.

اگر رویکرد تجاری در مطابق با مدل سود گواهی تخفیف به عنوان یک جریان نقدی تمرین، درخواست پرداخت برای سهام. با وجود این واقعیت است که مدل در عمل بین المللی برای شناسایی و ارزیابی ارزش دارایی از شرکت به طور قابل توجهی مشترک است، آن است که بسیاری از معایب. در مدل بدون حفظ درجه حسابداری درآمد. تفاوت در سیاست تقسیم سود، نه تنها شرکت های فردی، بلکه برای کل کشور وجود دارد. این روش می تواند در شرکت های که سود مورد استفاده قرار گیرد. این مدل بهترین برای محاسبه ارزش سهام اقلیت مناسب است.

مدل سود باقیمانده

رویکرد درآمد به برآورد با استفاده از روش مدل باقی مانده فرض می شود که به عنوان یک اقدام از جریان نقدی ارزش از درآمد باقی مانده استفاده می شود، یعنی تفاوت بین سود و به اندازه از سود، که توسط سهامداران در زمان خرید از شرکت یا سهام آن پیش بینی شده بود. اگر ارزش سازمانی بر اساس فرضیات مناسب برای مدل محاسبه شد، آن را به مبلغی برابر خواهد بود از ارزش کتاب با ارزش فعلی از میزان پیش بینی درآمد باقی مانده پس از این. این مدل یک حساسیت قابل توجهی را به کیفیت داده که در صورت های مالی ارائه شده نشان می دهد. برای شرایط روسیه کفایت چنین اطلاعاتی به شک قابل توجه است.

مزایا برای سهامداران

به طور طبیعی، سهامداران و یا سهامداران شرکت، که دارای سابقه خاص، و همچنین به عنوان سود سهام پرداخت شده به حقایق، می توانید با استفاده از مدل تخفیف را به محاسبه هزینه های شرکت خود را. وضعیت این است که این شرکت بخش سهامداران به ندرت اقلیت، بنابراین برای آنها مناسب ترین راه است برای استفاده از رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات و مدل کسب و کار توسط تنزیل جریان های نقدی آزاد. در این سیستم کلید در دسترس است با نرخ تخفیف نقدی یا بازده مورد انتظار سرمایه گذاری می باشد. بزرگترین مشکل با این مدل دقت پیش بینی جریان نقدی آزاد، و همچنین به عنوان یک تعریف مناسب از نرخ تنزیل است.

اگر ما رویکرد درآمد اعمال می شود، تعریف که در بالا داده شد، با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده به عنوان درآمد مورد انتظار از کسب و کار، را به حساب جریان های مالی پیش بینی شده، که می تواند از گردش خون پس از سرمایه گذاری مجدد مورد نیاز از سود نقدی خارج خواهند شد. به عنوان یک شاخص از جریان های نقدی بر سیستم حسابداری مورد استفاده در شرکت بستگی ندارد، و سیاست کاهش ارزش آن است. در این مورد، لازم است تا به حساب جریان پول نقد - سرمایه و جریان. بررسی حس مالی به تخفیف نقدی به گونه ای است که به عنوان یک نتیجه این فرآیند کاهش خود را بر روی مقدار که می توانست در دسترس را به سرمایه گذار در زمان دریافت جریان نقدی بوده است، تحت شرایط است که او پول خود را ندارد در کسب و کار را در قرار داده در حال حاضر، و چه چه دیگر دارایی های سرمایه گذاری ماهیت عمومی، برای مثال، امنیت نقدینگی یا سپرده های بانکی.

تکنیک های اضافی

روش درآمد، به عنوان مثال از که قبلا شرح داده شد، به تازگی مورد استفاده کمتر و کمتر، و در حال حاضر تبدیل شده است رایج ترین روش ارزیابی است. این است که برای ارزیابی دارایی های مختلف استفاده می شود، و به عنوان مبنایی برای ایده خود را که هر دارایی که جدا از ویژگی های اصلی از گزینه های سهام مجاز به ارزیابی این به عنوان یک گزینه است. در حال حاضر، رد رویکرد درآمد است که اغلب به نفع مدل قیمت گذاری گزینه (به ترتیب، سیاه شولز) انجام شده است.

چنین سیستمی، آن است که استفاده می شود، اجازه می دهد تا ارزیابی از ارزش کل سهام از شرکت و یا شرکت در مورد که در آن آن است که کار با ضرر و زیان بزرگ است. این مدل در نظر گرفته شده برای توضیح بیشتر چرا هزینه سرمایه سهام از شرکت صفر نیست، حتی اگر کاهش در هزینه های شرکت در زیر اندازه اسمی بدهی. حتی با وجود چنین مزیت، ممکن است به ذکر است که مدل سیاه شولز برای ارزیابی شرکت های روسی در حال حاضر است نظری. مشکل اصلی، که به دلیل این مدل می تواند به کسب و کار داخلی اعمال نمی شود - آن عدم وجود برخی از شواهد برای پارامترهای مدل، که ضروری و مورد نیاز است.

یافته

روش درآمد به ارزیابی کسب و کار و املاک و مستغلات شروع به استفاده می شود خیلی کمتر، و این اتفاق می افتد به دلایل بسیاری. به طور خاص، آن را مربوط به کمبود به دلیل که مشکلات در استفاده از آن در بازار مصرف وجود دارد. اول از همه باید توجه داشت چه دشوار است، به پیش بینی از هزینه آینده از خدمات و محصولات، و مواد خام، و همچنین به عنوان بقیه از شاخص های ورودی پیچیده است. در این مورد، ما می توانیم در مورد برخی از ارزیابی کارشناس ذهنی صحبت کنید. علاوه بر این، مشکل این است که اطلاعات کم کشف جرم به شرکت روسی است، و دلیل آن را به محاسبه درست و مدل سیاه شولز حیاتی است. این به دلیل فرهنگ سازمانی تا حد زیادی کم از شرکت است.

تعداد زیادی از سهام، از جمله بسته های حاضر و بزرگ، در دست از دایره کوچک از مردم، و نسبت سهامداران جزء و صاحبان املاک کوچک، که سهم بسیار پایین است، در سرمایه ناچیز است. به نظر می رسد که بسیاری از شرکت ها به سادگی در ارائه هر گونه اطلاعات است. از این رو بسیار پیچیده تر محاسبه رویکرد درآمد با توجه به اکثر صنایع و کسب و کار در روسیه است. در شرایط دیگر، آن را به خوبی کار می کند، نشان دادن تمام مزایا و قابلیت اطمینان است.